Najavljena je gradnja tzv. „jeftinih stanova” u Beogradu, Novom Sadu, Nišu i Kragujevcu, sa utvrđenom maksimalnom cenom od 1.595 evra („što ne znači da neće biti i niža”), a minimalnom od 695. Kao prvo mesto na kome bi se mogli graditi ovi stanovi navedena je kasarna „Vojvoda Stepa” na Voždovcu u Beogradu, gde bi gradnju vodila Građevinska direkcija Srbije, a VS bi na ime zemljišta dobila određeni broj stanova u više gradova. Vlada istovremeno savetuje domaće građevinske firme da se udruže kako bi dobile posao izgradnje, što verovatno znači da će se izvođač izabrati na javnom nadmetanju. Takođe, kaže se da su obezbeđene (ne kaže se odakle, a verovanto iz budžeta) dve milijarde dinara kojima će se subvencionisati deo kamate kredita koje će investitorima odobravati banke – iz čega sledi da investitor neće biti država.

Na osnovu svega navedenog, može se zaključiti sledeće: vojska i dalje ima položaj države u državi, s obzirom na to da država mora vojsci da ustupi stanove kao naknadu za zemljište (takođe mora od vojske da traži saglasnost prilikom izrade bilo kog urbanističkog plana, što bi bilo smešno da nije tužno, i što su obeležja vojne diktature, a ne demokratskog uređenja). Da ne bih širio priču na opravdanost, ravnopravnost građana itd. povodom činjenice da vojna lica DOBIJAJU stanove, dok drugi građani treba da ih kupe, zadržaću se na tome ko je stvarno vlasnik zemljišta: ukoliko je zemljište na kome je kasarna nacionalizovano, trebalo bi da se vrati prethodnim vlasnicima ili njihovim naslednicima. Ukoliko je kupljeno, onda je državno, a tada bi VS trebalo da bude korisnik zemljišta, te nema razloga da država (koja je vlasnik) obeštećuje korisnika (koji je takođe u vlasništvu države), jer tako država obeštećuje samu sebe. Pošto je cilj ovog teksta da pored opravdanosti ovakve gradnje analizira i najavljene cene, pomenuću činjenicu da trenutno ar zemljišta na obodima Beograda (Lešće, Ledine itd) košta nekih 10.000 evra, a da se kao naknada vlasnicima kuća i parcela u već izgrađenim beogradskim naseljima daje 25-30% novosagrađenog prostora. U slučaju gradnje jeftinih stanova na mestu kasarne, cena zemljišta je 0 (osim ako zemljište treba vratiti prethodnim vlasnicima, u kom slučaju cenu određuju oni, ili ako država nema nameru da i ovde bude kapitalista, pa da zemljište koje je otela ili kupila po bagatelnoj ceni sada proda budućim kupcima „jeftinih” stanova).

Ko će da izradi projekte za sve te silne zgrade? Da li ćemo i tu imati na delu državni monopol (CIP i slični), ili će se napraviti javni konkursi za idejna rešenja i izradu ostale projektne dokumentacije? Ovo pitanje svakako nije nevažno, pre svega zato što ovakva stanogradnja (od strane države) treba da ponudi i neke nove koncepte u arhitekturi, kao što je praksa u ostalim evropskim zemljama.

Zatim, postavlja se pitanje kako je ekonomski i organizaciono zamišljena ova ujudurma? Banke će kreditirati investitore uz kamatu koju će subvencionisati država (tj. mi), izvođači će biti izabrani na tenderu, a gradnju će voditi Građevinska direkcija Srbije, tako bar ispada iz onoga što se moglo pročitati u vestima. Kako će se, onda, birati investitori? Da li će investitori biti krajnji kupci stanova, ili će investitori biti zapravo neki „srećni” ljudi kojima država omogući privilegiju da uz državnu pomoć dobiju povoljne kredite, jeftino zemljište i siguran plasman svoje robe, ili će investitori biti lizing kuće (što bi se dalo pretpostaviti iz nastavka vesti), ili će investitor biti baš ta ista Građevinska direkcija Srbije (tj. država Srbija), koja već gradi svuda po Srbiji i prodaje stanove, iako je „osnovana radi upravljanja projektima od značaja za Republiku, prvenstveno, za upravljanje investicijama u građevinarstvu, a stručni timovi GDS upravljaju izgradnjom stambeno-poslovnih objekata, graničnih prelaza, u ime Vlade Republike Srbije vrše stručni nadzor na izgradnji stambenih objekata na područjima zahvaćenim elementarnim nepogodama”? Ako će to biti GDS, zbog čega se ista bavi onime što bi trebalo da bude posao preduzeća i zašto ponovo na delu imamo koncept državnog preduzetništva? I ako već postoje svi preduslovi da se zatvori finansijska konstrukcija (krediti i lizing), zbog čega se onda ne omogući firmama na slobodnom tržištu da grade na taj isti način?

Što se ekonomije tiče, prvo da vidimo kako se dobija cena kvadrata novogradnje u BG: 25-30% novoizgrađenog prostora koji se daje vlasniku zemljišta; naknada za gradsko građevinsko zemljište i skloništa u 3. zoni je do 200 evra; gradnja (građevinski, zanatski radovi i instalacije) stanova u Srbiji košta 400-500 evra, a projektna dokumentacija treba da košta oko 25 evra (po cenovniku IKS i pod uslovom da se ne moraju raditi novi urbanistički planovi). Iz svega ovoga sledi da je „proizvođačka” cena stana u 3. zoni oko 950 evra (sa sve raseljavanjem). Ako tu dodamo i pare koje investitor mora da utroši na podmićivanje opštinskih i gradskih činovnika, početna cena je 1.000 evra, a podrazumeva se da investitor treba nešto i da zaradi. Tako gledano, cena od 1.100-1.200 evra po kvadratu je sasvim opravdana.

Cena kvadrata novog stana na Voždovcu je već sada od 1.400 evra pa naviše (ali je u pitanju uglavnom 2. zona), a u tu cenu ulaze i već pomenutih 25-30% novoizgrađenog prostora koji se daje vlasniku zemljišta (što ovde neće biti slučaj); polovni stanovi su na raspolaganju već od 1.000. Lako se da zaključiti da država može na svom zemljištu (kao što je kasarna „Vojvoda Stepa”) bez problema izgraditi stanove po ceni od najviše 700 evra po kvadratnom metru, što je 50% manje od onoga o čemu priča ministar i što je cena po kojoj se prodaju komercijalni novosagrađeni stanovi diljem Srbije (npr. već pomenuta GDS prodaje kvadrat stana u Gornjem Milanovcu po 695 evra). Zašto to onda država ne radi, i treba li uopšte to da radi? Treba li država uopšte da se bavi gradnjom komercijalnih stanova? Ima li takve prakse u Evropi? Koliko je meni poznato, druge države grade socijalne stanove, koji se daju na korišćenje (besplatno ili uz simboličnu naknadu) ugroženim grupama građana, ali se ne prodaju. Ti stanovi nisu luksuzni, ali su urađeni po svim kriterijumima zdravog stanovanja, a u poslednje vreme i po načelima održivog razvoja, upotrebe Sunca i ekoloških načina grejanja i klimatizacije. Time se postiže više stvari: stvara se svest o potrebi štednje energije, „podiže se lestvica” za tržišne stanove, a istovremeno se i ljudima koji koriste socijalne stanove snižavaju životni troškovi – sva je prilika da onaj ko nema novca da kupi stan može imati problema sa izmirivanjem mesečnih obaveza za komunalije, te je pametno napraviti mu stan gde će ti troškovi biti svedeni na najmanju moguću meru.

Posledice izgradnje „jeftinih stanova” po receptu ministra Dulića su sledeće: država postavlja u povlašćen položaj firme/investitore koji će ih graditi, čime oni koji nisu uzeli deo tog kolača postaju žrtve nelojalne konkurencije. Takođe, građanima koji su svoj novac na bilo koji način do sada uložili u već obezvređene nekretnine, dodatno povećava gubitak. Oni koji dođu do ovakvih stanova (pod pretpostavkom da cena zaista bude niža od tržišne), imaće priliku da dodatno zarade na njima preprodajući ih po tržišnoj ceni. Umesto da se novac usmeri ka privatnim preduzećima, većinu obrta će država ostaviti svojim firmama i direkcijama, čime se sprečava razvoj privrede, a država vraća konceptu koji smo imali u vreme Druga Tita. Naravno, socijalno najugroženiji sloj stanovništva i dalje neće moći da kupi ovakve stanove, jer neće biti kreditno sposobni za lizing, te njihov stambeni problem ovime neće biti rešen.

Država bi, zapravo, trebalo da uradi sledeće: da konačno završi restituciju, kako bi se stvorili normalni uslovi za trgovanje zemljištem; da promeni zakonodavstvo tako da se onemogući korupcija u građevinarstvu (a i drugde) – tim LDP je o tome napisao stranice i stranice teksta tokom rasprave o novom zakonu o planiranju i izgradnji, ali ništa od toga nije prihvaćeno, iako su rešenja jednostavna i primenjiva; da stvori uslove za smanjivanje kamata, čime bi stanovi postali dostupniji i porasla prodaja; da ukine naknadu za skloništa, pošto ih od te naknade ionako ne gradi; da građane izjednači pred zakonom, tako što neće biti onih koji će stanove dobijati na poklon ili po povlašćenoj ceni, a na račun svih ostalih građana Srbije; da gradi socijalne stanove, čime bi se rešio problem stanovanja najsiromašnijih građana, a privreda pokrenula; i konačno, da pospeši razvoj provincije, čime bi se smanjio migracioni pritisak na Beograd, Novi Sad, Niš i druge centre, pa samim tim i smanjila tražnja za stanovima u istima.

Ovime što radi, vlada Srbije možda rešava stambeni problem za mali broj građana, ali zato pravi gomilu problema okolo, a što je još gore, ne rešava ni jedan suštinski problem koji postoji u ovoj državi. Ali, ovakve vesti lepo zvuče (na prvo slušanje), a izgleda da se izbori bliže...